top of page

Yatırım Tavsiyesi Değildir S1.B4: Konut fiyatları en tepeyi gördü mü? Yoksa tırmanmaya devam mı?

Süre: 27:16 - Yayın: Temmuz 31, 2023 (Sezon 2 - Bölüm4)







Eray Türker: Merhabalar herkese. Emirgan Wand stüdyolarından sizlere merhaba diyoruz. Bora Özkent karşımda. Merhaba. Boracığım.



Bora Özkent: Merhaba Eray Nasılsın? Eray Türker: İyiyim teşekkürler. Sen nasılsın Bora? Bora Özkent İyi çok şükür. Eray Türker: Güzel tatil yaptın. Bora Özkent Evet yaz. Tatil güzel tabii.

Eray Türker: Nasıl emlak fiyatları? Bora Özkent Çıldırmış! Başka bir şey diyemiyorum yani. Çıldırmış durumda ama galiba kırıldı beli diye gözüküyor son dönemde… Eray Türker: Şimdi ilk programımızda biraz Bitcoin ve kripto üzerine gittik. Bu sefer biraz yere inelim bu programda. Yine güzel tweetlerin var son haftalarda. Hatta bir takım tartışmalar da yaşadın takipçilerle.. "gayrimenkulcüler ve karşıtları" diyelim.



Gayrimenkulcüler birazcık kızmışlar sana. Bu bölüm şeyi konuşalım. "Gayrimenkul fiyatları Türkiye'de". Ya konut da demiyorum. Gayrimenkul çünkü bunun içine arsayı da koyalım.



Bora Özkent Arsada biraz daha farklı bir oyun var bence yani. Arsaya karşı değilim. Ben konutta daha ziyade odaklıyım. Arsada çünkü, alırsın bir arsa, imar geçirirsin. Yani o da çok ucuz bence hala bir sürü şey diye düşünüyorum ama imarı geçiremezsen çok pahalı. Ayrı bir oyun ama biz tabii konut konuşursak daha net olur. Eray Türker: Özetle sen diyorsun ki "Bu fiyatlar artık çoğu yerde, her yerde değil. Ama Türkiye'nin çoğu yerinde- reel bazda artık bu fiyatlar, gayrimenkul, konut fiyatları maksimuma geldi. Bundan daha fazla ileri gitmesi için çok ekstra şeyler olması lazım" diyorsun. buna tepki gösteren takipçilerin var. Onlar da diyorlar ki "olur mu ya? Türkiye'de gayrimenkul fiyatları hiçbir zaman geri gitmez. Her zaman ileri gider." Tabii reel bazda mı bahsediyoruz? Ama geri gittiği zamanları da biliyoruz. Esasında konuşacağız.


 

Şimdi birkaç tane madde var benim seninle konuşmak istediğim. Onların üzerinden bir geçelim istiyorum. Birincisi Türkiye'nin ekonomisine bakınca uzun vadeli ekonomisine 1950'lerden alırsak, Türkiye ekonomisi tamamen bir şehirleşme üzerine ve iç göç ve nüfus artışı. Bunun üzerine sonuçta 1950lere baktığın zaman kırsalda oturan nüfus 80%, büyük şehirlerde, ana şehirlerde oturan nüfus 20%. Bu son 75, 80 yıl içerisinde tam tersine şehir, büyükşehir, mega şehir Şehir ve büyük, orta şehirler diyelim. Büyük kasabalarda oturan nüfus şu anda %85 , kırsalda oturan %15 ve bu arada da müthiş bir nüfus artışı olmuş. Bu ne oluyor? Sen bir yeni şehirde kasaba veya bir mahalle yarattığın zaman onun kendi ekonomisi var Pimapencisi geliyor, çilingircisi geliyor, kuru temizlemecisi geliyor. Pizzacısı, şusu busu herkes bütün ekonomi bunun üzerine dönüyor gibi. Yani bizim esas lokomotifimiz bu. Şimdi buradan bakarsak sanki Türkiye'de de nüfus devam edecekse eğer sanki bu işin sonu gelmedi gibi gözüküyor ama sen ne diyorsun bu konuda?


"Türkiye'de nüfusun artışı yavaşlıyor."

Bora Özkent

Bora Özkent Türkiye'de bir kere nüfusun artışı yavaşlıyor. Türkiye nüfusunun maksimumda geleceği yerin işte 95-100 milyon arasında görüyoruz. Ondan sonra gerileme başlıyor. Yani bunun etkilerini alıyoruz. Sebebi de yeni nesil çocuk yapmaktan o kadar hoşlanmıyor. Hayatta daha güzel şeyler var yapacak. Bir de çocuk çok pahalı bir şey şu anda yani. Çünkü Türkiye'de çocuk varsa işte eğitimin de senin finanse etmen lazım. Sigortanı da ve Türkiye'de doğum oranlarında şiddetli düşüş var aslında. Eray Türker: Büyük de ev lazım tabii.

Bora Özkent Evet o da ayrı bir masraf! İkincisi nüfus artıyor olsa bile o büyük şehirde yaşayamıyor artık. Yani şimdi dün galiba okudum. Hükümet yeni emeklilerin kırsala geri dönmesi konusunda bir teşvik paketi çıkarıyormuş. Çok beğendim, yani ilk defa beğendiğim bir fikir. uzaktan çalışma da mümkün olduğuna göre bu genç kesimler için de düşünülebilir yani hala işte çalışan insanlar için. Bir de çok Avrupa'ya göç var. Korkunç bir yurtdışı göç var. Şimdi ne anlama geliyor? Yani konut alabilecek. Şimdi Türkiye'de hep deniyor ki konut ihtiyacı çok fazla. Yeterli konut yok. İhtiyaç fazla da o konut ihtiyacı olanlar konut alamıyor. Şu an alanlar yatırım için alıyor. Yani onu iyi anlamak lazım. Çünkü fiyatların geldiği nokta ihtiyaç için almanın çok ötesinde. Yani daha küçük evlerde. İki artı birler, bir artı birler. Orada oyun bence biraz daha farklı. Orada işte atıyorum Ankara'dan memur ailesi çocuğu buraya geliyor (İstanbul) kafasını sokacak bir yer arıyor. Orada talep vardı. O da bence sönüyor şu anda. Çünkü afford edilebilir (gücü yetebilir) seviyenin çok üstüne çıkmış durumdayız. Bu nedenle Türkiye'deki fiyatların konut fiyatlarının artışı ihtiyaç tabanlı değil diye düşünüyorum. Türkiye'deki konut fiyatının artışının iki tane sebebi var. Bir maalesef finansal okul yazarlığı çok düşük bir millet. Bu parayı ne yapacağını bilmiyor. Para kenarda olursa çarçur olur, var. Yani böyle bir kültürel kodlarda bunlar çok yer alıyor diye düşünüyorum.

Eray Türker: Yani şey diyorsun. Nüfus artış hızı düştüğü için, büyükşehirlere göç de azalıyor ve hatta tersi göç başlıyor. Bu yüzden buradaki talep azalacak. Evet. Bu talep azaldığı için de şu ana kadar gelmiş olan talebin getirmiş olduğu fiyat artışı sınırlanacak. Bora Özkent Ya orada herhalde bir de şu var. Eray, Yani çok haklısın doğru gidiyorsun. Bir de yani mükemmel kasırga diye bir kavram var biliyorsun. Mükemmel kasırgada yani bir varlığın fiyatını yukarı veya aşağı gitmesi için bütün koşular üst üste gelir bazen. Anlatabiliyor muyum?

Türkiye'de konut fiyatının yukarı gitmesi için kovidden beri bütün koşullar üst üste geldi!

  • Dıştan çok göç aldık.

  • Deprem yaşandı

  • İstanbul kendi içinde daha ön bir deprem yaşandı.

  • Ondan dolayı depremden korkma oldu.

  • Faiz inanılmaz düşük tutuldu. Yani reel olarak faiz diye bir şey yok.

  • Devlet konut sektörü canlansın diye inanılmaz teşvikler verdi.

  • Bir de işte Rusya, Ukrayna savaşı çıktı. Ruslar geldi. Geldi işte Ukraynalılar..

Yani acayip bir mükemmel fırtına yaşadık biz. Şimdi insanlar bakıyorlar veriyorlar ki ya son dört yılda biz bunu yaşadık böyle hep gidecek. Değil. Yani ben de yıllardır Türkiye'de yaşıyorum. Uzun yıllar konut fiyatları aslında hiçbir yere gitmedi. Hatta düştü! Dolar bazında ve bugün bile en iddialı yerlerde, en iddialı konutlarda Reel de bugün satmaya kalksan 2018-2019ların 2 katına falansın. Hatta yani mesela bugün gelmeden baktım yine ben Göktürk'te oturuyorum.; geçen seneye göre dolar bazında %3lük artış yaşamış. Çok bir şey yok. Ya iki bin on dokuza göre ciddi artış var. Yüzde işte yüz yirmi, yüzde otuz ama bu dediğim bu mükemmel kasırganın olduğu ve fiyatın çok uzun bir süre düz gittikten sonra atak yaptı!




Eray Türker: Doğru! çünkü 2015-2019 arası Türkiye'deki hemen hemen bütün gayrimenkul fiyatları çok istisnai yerler hariç reel bazda dolar bazında düşüyordu. Aynen öyle. 2019 özellikle dediğin gibi İstanbul depremi ile başladı.

Bora Özkent: Evet evet. Eray Türker: Ardından Covid geldi. Ardından covid geldikten sonra olağanüstü düşük faizler geldi. Ondan sonra olağanüstü düşük faize bir durdu. Bir devalüasyon evet. Yaşadık. Ondan sonra bir daha bir faizler geldi filan. burada tabii şu noktaya geleceğim. Bu faiz işi birebir etkiledi. Bora Özkent: Faiz en önemli konu çünkü paran var. Şimdi iki tür bakabilirsin.

Bir tanesi düzenli gelirin var. Kenarda da bir miktar paran var. E bakıyorsun kiraya mı çıkayım? yoksa bu düşük faize ev mi alayım? Ev almak çok mantıklı oluyor. Yani Düşük faizi bulan yine alsın. Ben yani ona bir şey bir demiyorum şu anda enflasyon altında bir faiz bulabiliyorsanız ve düşük anaparayla girebiliyorsanız; yine ev alın. Kredi bulabiliyorsanız... Yine veriyorsa düşük şey değil yani. Ve vermiyor biliyorsun. Bence hiç soru yok al.

İkincisi parası olan da parası ne yapacağını bilemedi. Çünkü bizim Türkiye'de finansal enstrümanlarla barışıklığımız çok az yani. Borsadan herkes korkuyor haklı olarak. Yani bu arada yani gayrimenkulde bu acayip rant yaşanırken Türkiye borsası da aynı şeyi yaşadı. Aynı şeyi orada da gördük. Yani birebir aynı 2020'den 2022'ye geldi. Şimdi o da durdu. Çünkü bu bir, bizim ekonomide debasement etkisi dediğimiz bir etki. Yani paranın değeri öyle bir çöküyor ki; insanlar ne yapacaklarını şaşırıyorlar. Yani mesela görüyorum işte. "Arabalarda kuyruk var" diyor. Arabada kuyruk olması gayet doğal. Enflasyona karşı kendini korumaya çalışıyor. Öyle çekiyor talep yani! öne çekilen talep çekildi, finanse edebilen, edebildi. Düşük faizden ayarlandı. Ama şimdi geldiğimiz noktada faizler öyle düşük değil. Artı konut kredi de vermiyor kolay kolay. Eray Türker: Esas krediyi vermemek problem!

Bora Özkent: Diyorlar ki işte Türkiye'de konutların yüzde yetmiş beş peşin satılıyor. Tamam da peşin satanın önünde bir alternatif yok. Şimdi Alternatif var. Şimdi alternatif var ve bayağı da ciddi var. Tabii hani şu da bir gerçek yani. Türkiye'nin ekonomi politikası o kadar oynak ki. Yani faizler illa yükselecek diye bir garanti de veremiyoruz şu anda yani. Biliyorsun çok günlük gidiyor bu işler. Ama faiz yükselmeye başladığı anda bu iş hemen sıkıntıya giriyor. Mesela Amerika'dan bir örnek vereyim sana. Amerika'da mortgage faizleri şu anda 7%lere falan ulaşmış durumda. Ev sahip Amerika'da şey çok popüler biliyorsun Adam eve alıyor birisi de kiraya veriyor. Kiradan mortgage ödüyor. Evet. Sonra kiralar mortgage'ın altında. O yüzden evler satılmaya başlandı. Yani Türkiye'de ve bu döngülere gireceksin. Kurtuluşun yok. Çünkü faiz yükselince hem krediye ulaşım hem de paranın gidebileceği alternatif yerler artıyor aslında. Eray Türker: Peki bir de şu var. Yani bir yandan da Türkiye'nin bir deprem gerçeği var. Evet. Bir sürü şehrimizde maalesef. Bunlar büyük şehirler yani. İstanbul, İzmir, Antalya, Muğla, Türkiye'nin hemen hemen bütün bölgelerinde, belirli Orta Anadolu dışında çok ciddi bir deprem riski var. şimdi burada da olağanüstü bir esasında ülke olarak bizim seferberlik yapıp bir dönüşüme girmemiz gerekiyor; giremiyoruz. Işte bu dönüşümün belki önemli bir kısmı olağanüstü iyi bir planlamayla başka şehirlere gitme, o şehirlerin yeniden dizayn edilmesi, söylediğin gibi işte uzaktan çalışma; Emeklilerin gitmesi filan. Bora Özkent: Çözümü de o aslında! Eray Türker: Peki bu da arzı kısıcı bir şey değil mi? Buradan da bu dönüşüm sırasında evlerinde yıkılması, insanların kiraya çıkması; ki oluyor dönüşüme giren yerlerde insanlar çok zorlanıyor. herkes bu da Türkiye'nin önündeki bir şey değil mi? Yani bir belki bir 10 sene 15 sene bu iş yine arzı kısmayacak mı? Bora Özkent: Doğru da şimdi bunu kızacak insanlar ama bunun çadıra olan talebi arttırır. Ben bunu söyleyince insanlar kızıyor. Prefabriğe olan talebi arttırır. Çünkü bu insanların parası yok. Yani şimdi böyle gereksiz hayaller kurmaya gerek yok. Deprem bölgesi sen de gittin geldin. Orada zaten çok insan öldü yani. Onların ev ihtiyacı. Allah rahmet eylesin. Aileleri ile beraber perişan. 2. sağ kalanların büyük bölümü ekonomik varlıklarının tamamını kaybetmiş durumda. Ya onun varlıklısı geldi aldı zaten. O dalgayı yaşadık yani. Fiyatları bu depremden sonra katkısı oldu. Yüzde yüz. Ama gerisi yok öyle bir para. Şimdi parası olmayan insan eve talep gösteremiyor. Sen şimdi Amerika'ya gidiyorsun Niye orada sokakta yaşayan bir sürü insan var? Yanılmıyorsam 800.000 kişiye yakın Homeless var. Çünkü alamıyor o evi. Öyle bir ihtimal yok. Türkiye'de de ben baktım bu arada. Prefabrik ev fiyatları ve çadır fiyatlarındaki artış betondan yüksek şu an. Çok da acayip durum ama çünkü yok yani ve etrafımdan da dinliyorum "ya ben de gittim işte şurada Kırklareli'nde aldım bir bir dönüm bir yer koyacağım prefabrikleri orada yaşayacağım" diye. Çünkü parası olmayan talep gösteremez. Yani onun çözümü devlet toplu konutlar yapar. O insan da dediğin gibi projeyle olur ama; İstanbul'da bu fiyatı çılgın gibi artan evlere alacağı malacağı yok - oradan bir talep gelmez. Yok öyle bir şey. Yani talebi iyi anlamak lazım o zaman.

Taleple arzın buluştuğu yerde fiyat oluşur.

orada o arzın fiyatına Gelemiyor ve hani şeyi de kabul ediyorum, arz tarafında da işler zor hani. Arsa pahalanmış, inşaat... ama satamaz yani. Bunun döngüsü, o yüzden bu evdeki konut farkı. E bu arada elde çok boş konut var şu anda.





Eray Türker: Bu doğru mu ya? 700.000 İstanbul'da nasıl olabilir yedi yüz bin? olabilir mi? Ben anlamıyorum yani..

Bora Özkent: Benim oturduğum yerde. Ben şu anda Kemerburgaz'da oturuyorum. Bizim yanımızda mesela bir, bir yıl oldu biteli. 200 konut boş duruyor. Çünkü yatırım için almışlar. Yatırım için alan kiraya vermek istemiyor. Kirayı yükseltemiyor sonra biliyorsun. Oradan sıkıntı yaşıyor. E satmak istemiyor fiyat daha da artacak diyor. Böyle bir gazı var adamın Emlakçılar sağ olsunlar boyuna sarı site diyorlar ya işte adını vermeyelim. Sarı sitedeki fiyatları boyuna şişiriyorlar. Sanıyor ki o fiyat gerçek. Var gerçek. Işte sen de demin anlatıyordun kendi bir örneğini. Real sanıyorsun değil yani. O fiyat yok aslına bakarsan. Öyle bir Sıkıntı var ve özellikle de aslında bu evsiz kalan veya gerçek konut ihtiyacı olan insanların oturacağı bölgelerde çok yoğun var. Esenyurt'ta vesaire şu an çok boş ev var. E bu nedenle yani ben bu konut talep-arz meselesini de iyi anlamamız lazım. Konu talep elbette var da ödeyemez. O yüzden yok o talep. Anlatabiliyor muyum? Yani diyelim ki Türkiye'nin yanılmıyorsam şu an 18 milyon insan fakirlik sınırının altında yaşıyor. Aşağı yukarı 11-12 milyon insan açlık sınırının altında yaşıyor. E talebi var konuta da- olsa ne olur? Olmasa ne olur? Ve bu devirin yaşattığı şey şu anda çok maalesef ama beyaz yakalı diyebileceğimiz kitlenin ciddi bir bölümü fakirliğe doğru evet. Onlar mesela doğal konut talebi olan insanlar. Yani işte 2+1, 3+1. Hatırla işte. Ataşehirler, Ataköyler, hep bunlara hitap ederek yapıldı. O kitlenin ev alacak hali yok. Yani o yüzden talep var da bu fiyatlara kesin yok! Ve bu fiyatları çok aşağıda indiremiyorsun. Maliyet yüksek. O yüzden çadır ve prefabrik veya şehir dışına geçme veya yurt dışına gitme, bunlar aslında şu anda konuşulan alternatif daha fazla. O yüzden ben bu talebin ona inanmıyorum bu fiyat seviyesinde.



Eray Türker: Şöyle diyebilir miyiz? Yani talep olabilir; ama talep mevcut olduğu yerlerden farklı olabilir. Şöyle düşünüyorum ben. Mesela İstanbul'un bazı bölümlerinde talep azalacak. Çünkü depremden dolayı zaten bir risk var. Bora Özkent: Kadıköy'de bazı evler bedava , acayip fiyatlar var ya! Eray Türker: Peki Türkiye'nin konumuyla ilgili. Yani şimdi şöyle bir durum var. Etrafa bakıyoruz. Evet biz hani Türkiye'yle ilgili bir sürü eleştiri yapıyoruz. Ama bir yandan da bakınca Türkiye kendi bölgesinde diğer ülkelere göre çok daha iyi bir durumda. Yani istikrarlı. Kıyamet kopuyor yani Etrafımızda şimdi ben de çok hani uluslararası iş yaptığım için onu görebiliyorum. Dışarıdan bakınca, ki bazı Avrupa ülkeleri de dahil buna, Türkiye'nin alternatifi çok fazla yok. İşte neresi var? Belki Dubai var. Yani bir yabancı yatırımcı için. Bir de tabii burada bir rezalet de var. Bunu da söylemek lazım. Bu para karşılığı vatandaşlık satma. Rezaleti. Bir an önce bitmesi gereken bir şey bu yani. Bunlar da şimdi iç talep..

Bora Özkent: Bir şey söyleyeyim mi? Orada bir sözünü kesicem. ben bu Türk vatandaşlığını almak için ev aldıklarını düşünmüyorum. O ekstra... Türk vatandaşlığı çok avantajlı vatandaş da değil dünyada. Hani işte vize alabilmede falan en kötü vatandaşlıklardan bir tanesi.


Hani muhtemelen çünkü alanlar kim? bu vatandaşlık meselesinde. İşte Ruslar da olabilir. Hani ülkeden kaçıyor, askerlikten kaçıyor vesaire. Gerisi Arap ağırlıklı. Ki son ayların satışlarına bakacak olursan aslında ağırlık çok büyük olan hususlarda şu anda ki onlarda da düşme var. Kırılma var. Çünkü o kaçıyor. Şimdi Arap için ya Türk vatandaşı olmanın avantajını ne tam bilmiyorum. Çünkü Yunanistan'da 250.000 euroya Pirede Evi alıyorsun, hemen sana serbest dolaşım veriyor. Bütün Avrupa'yı dolaşıyorsun. Yani Türkiye'nin ekonomisi çok canlı bir ekonomi olursa o zaman tamamen Türk ekonomisi canlı gidecek mi gitmeyecek mi? Yani biz hala böyle bir fobiyle bir ötelemeye çalışıyoruz şu anda hep beraber. Yani ben o yüzden bizi buraya getiren mükemmel kasırgadaki o senin dediğin duygunun da eksik olduğunu düşünüyorum.




Eray Türker: Dış talebin de azalacağını düşünüyorsun. Peki bir başka konu daha var. Bence çok önemli. Yani bunu da konuşalım. Tabii Türkiye'deki bir sürü şeyimiz değişik yani. Bu tapudaki değerler var bir de gerçek değerler var. Ondan sonra Türkiye'nin kayıt dışı paraya olan Dostluğu diyelim. User friendly, bir hali var. Hepimiz biliyoruz ki esasta tapudaki değerler gerçek değil yani... Bu da bir yandan esasında e kayıt dışı paranın konut üzerinden sisteme girmesini sağlıyor ve bir yandan da sanki bu yatırım amaçlı alanların bir kısmı da hani bu parayı rahatlıkla sokayım diye alıyormuş gibi düşünüyorum. Ne diyorsun ya? Bu bu önemli bir konu!

Bora Özkent: 100% ama yine bu bunun ağırlıklı talebi lüks konutu olur yani. Onun için o o dediğin boyutta işlem yapabilecek insanın küçük konutla böyle 2+1 - 1+1 ilgisi olmaz diye düşünüyorum. Bir de aslında isterse devlet bunu bir günde çözer. Bir günde çözecek konular bunlar. Yani iki gün sürmez bu işler. Yani çünkü o paralar elden verilmiyor. Banka transferiyle yapılıyor. Yani bir insanın hesabını her gün beş yüz dolar girmiyor yani. Niye çözmüyorlar bilmiyorum. Yani işte biraz kont ağırlıklı müteahhit ağırlıklı bir zihniyet. Bütün devletin her yerinde var. Yoksa bu bir günde çözecek olan evet yani bu bir miktar bence lüks konutta süper lükste, lükste, talebi tutar Yani o doğru. arsaya bence hep talep olur. Özellikle de işte bu üzerine bir adını sen getir, çadır kondurayım, bir prefabrik kondurayım bu var. Ama konut pazarının veya Türkiye'deki esas açığın olduğu 2+1 - 1+1 - 3+1 , şehir konutu ne üretilebilir şu anda.; çünkü üretsen satamıyorsun; ne de talep gösterilebilir. Burada devlet ancak bunu finanse ederse bu iş olur; çok ucuzlatılır evler. Yani düşük faizle arsa dağıtarak..




Eray Türker: Faiz yani esasında. Bora Özkent: Faiz ve arsa yani iki yerden gitmesi lazım. İşte süspansiyonlar vesaire. Devletin de öyle bir gücü yok şu anda. Yani şu anda ekonomimiz bunlara izin vermiyor. O yüzden ben en az bir 3-4 yıllık bir durgunluk bekliyorum.

Tabii sonra ne olur?

yani nüfus artışı durmamış oluyor daha devam ediyor.

Ekonomi inşallah normal bir döngüye gider.

E bu sırada müteahhitler inşaat yapmayı kestiği için; arz daha da azalır.

Ve tekrar konut fiyatları kendine gelir..

ama yani önümüzdeki üç dört yılda bence şu anda zirvedeki fiyatlar…. Eray Türker: Peki sen yani reel bazda fiyatlar düşecek mi diyorsun? Yoksa mevcutta mı kalır diyorsun? Bora Özkent: Reel'in tanımını yapmak lazım...Reel'i şu anda Türk vatandaşı dolardan yapıyor. Bize de vatandaş olarak vatandaşı dolar da düşer. Yani üç dört yıl düşer. Sonra bakarız. ama dolar bazında yapmak da süper yanlış bir şey aslında. Çünkü işte buraya gelmeden bir arkadaşımla konuşuyorum 2019 yılında ev aldım. Dolar bazında ikiye katlamış. E dolar da 2019dan bugüne enflasyon %25 be birader. Üstelik de enflasyon dediğiniz şey tüketici ürünlerinden hesaplanıyor. İşte çaydan, sudan vesaire... Kıt ürün değil onlar.

Eray Türker: Evet bir önceki bölümde bunu konuşmuştuk. Debasement diye bahsetmiştik. Bora Özkent: Bunu insanlar kaçırıyor. Oysa kıt ürünlerin hepsinin fiyatı artıyor. Para bollaştıkça. Ya insanlar böyle ev fiyatına seviniyor. Borsa da yükseldi. Bitcoin'de yükseldi. Her şey yükseldi zaten yani Yani Amerika'da da çok gülüyorum ona. "Borsa çok düşecek." Niye düşsün ya? Para debase olmuş zaten. Para debase olunca zaten otomatikman; yani tabanını kaybedince değer yükseliyor. Yani böyle baktığında "toplamda o evin fiyatıyla bugün ne yapabiliyorum?" dediğinde mesela; şu anda biz yaptık geçende hesabını: Ev satarak alabileceğin otomobil sayısı azalmış durumda. Esas yatırım otomobil ya o da bir geçici bir dönem ama yani esas hikaye orada yaşanıyor. Ve gittikçe şunu göreceğiz Eray,


İnsanların yatırım yapabileceği şeyler küçülüyor gittikçe.



O yüzden şu an arabalar canlı aslında. Yani onu yatırım olarak görüyor. Oradan dönecek ne bileyim altını bir cumhuriyet altını alayım vesaire ama büyük şeye yatırım yapma şansı gittikçe az önce konu çok büyük geliyor insanlara şu anda.




Eray Türker: Peki konutların bir de maliyeti var sonuçta. Bir maliyet artışı da var. bunu nasıl faktör ediyorsun bu işlerde? Bora Özkent: Muhtemelen orada müteahhitler bir süre sonra konut yapmaya kesecekler Ama bu "yeni konuta talep olacak fiyatlar yükselecek" anlamına gelmiyor. Çünkü alım gücü yok.

Yani insanların takıldığı yer orası.

Fiyatı sadece arz belirlese bekle baba bekle.

Talep belirliyor.

Talep var!

İnsanlar ev ister.

Türk insanı eve doyar mı?

Ama parası yok.

Dert bu ve artmayacak yani.

Müthiş bir satın alma gücü erimesi var.

Yani akıl almaz bir erime var. Ve daha da erimesi lazım normalde. Niye? Yani işte sen de ben demez ekonomiyi takip eden insanız. Şu anda biraz salıverseler doları. Bak neler oluyor biraz faizleri çekmeleri gereken yeri çekseler ne oluyor?

O yüzden talep var da parası olmayan talep talep değildir. Onu söylemeye çalışıyorum.






Eray Türker: Peki bir de şu var. Şimdi sen demin söylerken aklıma geldi. Bu mesela yatırım amaçlı alanlar. Hani dedin ya hani boş ev var sonra da kiraya vermek istemiyor filan. Ya bu yatırım amaçlı alıp da kiraya vermek ne yapmak istiyor abi? Bora Özkent: Bekleyecek biraz. Yani bunun bir kısmı 40 dairesi var. Umurunda değil. Yani hani o şey yok zaten. Bir de hani işte dini inançlar devreye giriyor; finansal okuryazarlık devreye giriyor. Bekler. Ama bekleyemeyecek var; ve görüyorum bekleyemeyenleri ... ve bana son birkaç hafta içerisinde kaç tane teklif geldi! Fiyat buydu. Buna alır mısın? Şimdi İstanbul dışı kırılıyor şu an. Mesela Bursa'da falan büyük kırılma var. Sana ne söyleyeyim? Ya mümkün mü? Adamın borcu harcı var. Ona bir de şimdi şöyle düşün. Bu ev sahibi adamın, normal işi çok iyi gidiyorsa harika. Yani adam tüccar diyelim. E ticaretle çok mu para kazanıyor adam şu anda? Yani iç pazar oynayan daralmış. Ek ihracatın azalmış. Yani ekonominin gidişatı da gayrimenkula olan para ödeyebilecek talebi gittikçe kırıyor bence. Çünkü para kazanmak çok zorlaşıyor ülkede şu anda. Eray Türker: Bir de şu var sanki. Türkiye'de seneler evvel bir üst düzey bankacı söylemişti. O zaman ben daha çok çömezdim yani. Türkiye'de konut fiyatlarında çok bir kriz olmaz. Çünkü konut sahiplerinin genelde satma ihtiyacı olmaz. Beklemeyi tercih ederler. Ciddi bir sıkıntıları yoksa burada işin içinde işte yazlıklar var, bilmem neler var filan. Bir sürü olağanüstü verimsiz kullanılan bir kaynak yani bir anlamda konut. Yani bakıyorsun kaç belki milyon, milyondan fazla yazlık vardır. Bora Özkent: Bodrum yarım adasına gidince Türkiye'nin parayı nasıl çöpe attığını görüyorsun yani. Çöpe atılan para bu. Dediğin gibi inanç tarafı var ama abi hiç unutmayın. Şimdi insanlar şunu kaçırıyor. Türkiye uzun yıllardır ekonomik olarak ve nüfus olarak hep büyüyerek geldi. yani bunu unutmamak lazım! Demografini büyüttüğün sürece, ekonomini de bir şekilde büyüdüğü sürece talep var. şimdi Türkiye'de nüfus artış yavaşlıyor.




Eray Türker: Esas kritik şey o ! Bora Özkent: Ekonomik olarak büyüme şansın azalıyor! Bu ikisini bir araya getirince geçmişte bu eğilim vardı; aynen devam edecek diye bir şey yok. Ve bütün bunlar varken de konut fiyatları 2019'a kadar pek kıpırdamadı zaten. Ya bu böyle bir atak. O atağın mükemmel kasırgayı yaşadık! Daha sonra lineer artışa dönebiliriz tekrar; reelde de. Ama şu anda reelde önce bir geriye dönmemiz gerekiyor. Bir düzeltme yapacak bu işleri. Teknik olarak konuşacak olursak borsa tabiriyle. Sonra bakacağız ama yani istisnai yerler var. Mesela boğazdaki bir yalının fiyatı bence hiç bir zaman düşmeyecek! Demin dediğin paraları kazanan insanlar bir şekilde o yalıyı isteyecekler. Ya ona inanıyorum veyahut da ne bileyim ben Nispetiye caddesindeki fiyat düşmez ya. Bazı yerler var ama pek çok yer düşer ve şu anda yani mesela İstanbul depremini nereye vuracağı konusunda da bence boş konuşuyoruz. Kadıköy tehlikeli. Burası güvenli. Bilmiyorum öyle bir iş açıkçası. Işte Göktürk'te mesela. Buranın toprağı yumuşak lafı çıktı. Biliyorsun İstanbul'un en modern yerleşim yerlerinden bir tanesi. Zekeriyaköy'de geçen seneye göre dolar bazında evler yüksek. Göktürk'te %3e inmiş durumda Niye yani? O yüzden hani böyle bir sürü hikaye dönüyor. Bir de son bir şey söylemek istiyorum bununla ilgili yine sorunu alacağım. Ya bir de biz bu su işini çok ihmal ediyoruz. Ya bu su işi var ya biz her seferinde böyle şeyden dönüyoruz potadan. Yani mesela bu sene biliyorsunuz hiç kar yağmadı. Allah'tan baharda çok yağmur aldık ama işte bu ısıda her gün uyarı geliyor sana da geliyordur. Doğru. Ya bu bu ben bu şehre ilk geldiğimde su yoktu. su taşınıyordu buraya. Bu suyun olmayacağı bir şehir gelecekte. Yani bugün hangi haritayı açsan, suyu getirebilirsin, deniz suyuna şey yaparsan, arıtırsın ama yüksek maliyetli, çok yüksek. Yani bu şehrin üzerine, İstanbul'a özel bahsediyorum Süper yüklenmek büyük hata dediğin o şehirleşmeye yayma vesaire çok önemli projeler.

Eray Türker: En önemli şey bu. Yani Türkiye'nin bence hani depremle bir düşünürsek en önemli konusu. Hani benim iş icabıyla depremle iç içeyiz ya Bir şey soracağım en son. Şimdi bütün bunları düşündüğümüzde yani benim senden aldığım mesaj şu. Çok da mantıklı geliyor bana esasında. Yani reel hayatta da bunun izlerini görüyoruz. Ya bu kusursuz fırtına 2019'dan beri oldu. Evet bu bir sürü faktör birbirinden alakasız savaşından, kovidine , Türkiye'nin faiz politikasından, uluslararası maliyet artışına bilmem ne falan. Bin tane şey oldu. Bora Özkent: Doların debasement'ı, doların kendi içinde enflasyonu. Eray Türker: Dolar enflasyon bütün alternatif şeylerin artması ya iki konu var. Birincisi Bu artık bugünden sonra devam etmesi için yine çok olağanüstü şeylerin olması lazım. Bunlar da gözükmüyor. ikincisi de biz esasında konut fiyatı veya başka bir şeyin fiyatına bakarken bir geçen bölümde de konuştuk bunu seninle alternatiflere mutlaka bakmamız lazım ki, gerçek bir karşılaştırma yapalım. Yani alternatiflerde de; yine aynı noktaya geliyoruz: Dünyada kağıt paraların- bütün kağıt paraların müthiş bir kayba uğradığının- değer kaybına uğradığını - debasement'a uğradığını ve kağıt paranın değer ölçtüğümüz zaman değer kazandığını zannettiğimiz çoğu şeyin kazanmadığını.. Bora Özkent: TL'yle ölçmek tam intihar. Dolarla ölçmek yine intihar. Eray Türker: Ve her kaybeden bir şeyden ölçüp değerini kaybetmeyen şeyin değerlendiğini zannediyorsun! acayip bir şey. Bora Özkent: Aynen öyle. Yani ben hani burada dinleyicilere bir mesaj veriyor olsaydım, suyu bol olan yerlerde gidip arsa baksınlar. Ona diyecek bir şeyim yok. İstanbul dışında yeraltı su kaynağı çok önemli. Eray Türker: Çok zor. Onu da söyleyeyim yani. Bizim tarım işimiz var. Takip ediyoruz. Çok zor. Yani Türkiye'deki su kaynakları çok ciddi bir şekilde çekiliyor. Çok gidiyor. Çok kötü bir kullanım var. Müthiş bir yeraltı kullanımı var. Fazla. Damla sulama veya işte yeni teknolojik sulamalar az kullanılıyor. E bir yandan zaten su kaynakları azalıyor. Yani dediğin gibi suyu bulunan bir yer varsa gerçekten çok iyi. Tarımasal açıdan.. Bora Özkent: Suyu olacak, endüstri olmayacak. Ya benim aklımdan Karadeniz geçiyor böyle şeylerde. Hep çünkü orada sanayileşme olamıyor bir şekilde ve su hala bol. Geçenlerde Gümüşhane arsalarına baktım mesela. Bedava tabii yani buralarla kıyaslanıca ve Gümüşhane biliyorsun şu anda buz var. Hala falan. Öyle bir yer. Yani bunlar bence daha makul..

Eray Türker: Erzincan da iyidir bizim memleket! Bora Özkent: Erzincan da olabilir tabii:) bizim için soğuk yerlere doğru kaçmak. Soğuk, suyu bol, sanayileşmenin olmadığı yere kaçmak. Onlar bence büyük bir oyun yani. Madeni yeterince uzun tutarsın. Ama ben şu anda İstanbul'dan gidicem, atıyorum; Kartal'dan Esenyurt'tan 2+1 daire alacağım. O da gelecek sene bir daha kendini reelde ikiye katlayacak. Ha bu boş bomboş bir hayal yani... Eray Türker: Bir de şöyle değil mi Bora yani? Ya Türkiye'yi gezince görüyorsun ki Türkiye'nin her yeri çok güzel. Gerçekten çok güzel ve bir yandan da bu yoğunlaşmayı, evet. Daha güzel yerlere giderek tabii. Devletin de teşvikiyle, devletin burada rolü çok önemli. ama bir yandan da yatırımları arttırarak. Ya ben bunu şuna benzetiyorum. Yani bizim çok güzel bir villamız var. Bir aileyiz. Atıyorum. On odalı bir ev -Hepimiz tuvalette yaşıyoruz yani. Ondan sonra diyoruz ki abi burası çok kalabalık. Nefes alamıyoruz. Herkes birbirine çarpıyor. Ve bomboş yani sonuçta.



Bora Özkent: Estağfurullah bunu yapıyorlar. Yani kabaca bütün Türk ahalisi Amerika'da olduğu gibi yaşasa 80 milyon nüfusuz diyelim. 4 milyon hane diye hesapla kabaca. 4 milyon haneye 250şer metrekarelik arsa versen üzerine işte iki katlı bir ev koysa 5 milyon metrekare, yanlış yapmıyorsam hesabı, ihtiyacımız var toplamda. Türkiye yani rakamları karıştırıyor olabilirim sıfırları kusura bakma. Yani hasta yapılabilir bu iş. Çok rahat. Bu işte ya Amerika nasıl yapmış bunu? Yani Amerika çok yaygın bir ülke; e biz de yayılabiliriz çok yani.







Eray Türker: Almanya mesela! Bora Özkent: Tabii tabii.. yani bu kadar şehre yığıl; ya bir de mesela kasabaya gidiyorsa orası da yığılmış. Ya Çine diye bir yerden geçiyorum geçenlerde. Hani abi oraya gelen hiçbir şey yok. Oradan sonra hiçbir şey yok. Herkes orada da yığılmış arkada. Yani bu biraz tabii şeyle ilgili hani kültürle ilgili, altyapı götürmemekle ilgili, imar gitmiyor. İmardan da çok, Türkiye'nin bence en büyük derdi bu. Yoksa bu, çok rahat çözülür. İnsanlar yayılacak abi. Çok dağ, tepe boş ya. Ülke aslında yani. Hani Japonya'ya gittin mi bilmiyorum. Ya nüfusu en yoğun yerlerden bir tanesi. Yahu Tokyo, dünyanın en kalabalık şehri 35 milyon insan. Bu yoğunluğu hissetmiyorsun. Evlerin çoğu iki kat . İş yerlerinin çoğu iki kat yani. Yayılmış çünkü baba. Planlamış, yayılmış. Hiçbir sıkıntı yok. Işte Avrupa'ya gidiyorsun. Bu yayılma var. Yani o yüzden aslında bize iyi bir arsa imarı Devlet de bundan para kazanabilir. Yani bunların çoğu da devletin arsası hala. Ama yani şehrin içine hala yüklen. Buradaki iki katı beş kat yap. Buradaki üç katı yık, on kat yap. Olmuyor yani. Bir de şehrin kaldırmıyor zaten senin bunu altyapın E tabii bunlar bizi aşan konulara vay yani. Vatandaşa söyleyeyim. Yani gidip öyle çok özel bir fırsat, özel bir kont olmadığı sürece reel getiri beklemeyin. Ama oturacağın ev başka bir şey tabii. Ayrı bir hikaye. Oturacağın evi al. Ben yatırım tarafından daha ziyade bahsediyorum. işin. Eray Türker: Boracığım çok teşekkürler.

Bora Özkent:

Ben teşekkür ederim.


Eray Türker:

Dinleyicilerimizle, sevgilerimizi iletiyoruz Herkese iyi günler





Bora Özkent’i Takip Edin!



https://youtube.com/@boraozkentlehaddinias?si=tNUqLXLblfddluhw



Haddini Aş Kulubü:



Eray Türker’i Takip Edin!






bottom of page